Des délais de justice trop longs en droit immobilier et construction
Selon le Rapport statistique 2024 du Ministère de la Justice, les litiges immobiliers et de construction souffrent de délais judiciaires importants :
• 8,4 mois en moyenne pour un procès au fond devant le tribunal judiciaire,
• 4,1 mois en référé,
• jusqu’à 10 à 12 mois devant les tribunaux administratifs.
Ces délais peuvent peser lourdement sur la réalisation et la gestion des projets immobiliers, marchés publics ou privés de travaux.
Qu’est-ce qu’une clause de conciliation préalable ?
La clause de conciliation préalable impose aux parties, avant toute procédure judiciaire, de rechercher une solution amiable avec l’aide d’un conciliateur ou d’un comité d’experts.
Elle s’applique couramment aux contrats de construction, marchés de travaux, contrats d’architectes, mais aussi aux contrats de promotion immobilière.
Dans les contrats de promotion immobilière (CPI) ou marché de travaux, une telle clause permet de désamorcer rapidement les différends entre promoteurs, maîtres d’ouvrage et entreprises, dans un secteur où la complexité et l’investissement sont élevés. La conciliation préalable permet ainsi de limiter les retards coûteux et de sécuriser la bonne exécution des projets.
La période de conciliation est généralement fixée dans une durée courte (entre 1 et 6 mois maximum), un délai jugé raisonnable et validé par la jurisprudence. Passé ce délai, chaque partie conserve la possibilité de saisir le juge même sans accord ni avis final.
Pourquoi inclure une clause de conciliation dans les contrats ?
• Réduction des délais de résolution des litiges liés aux marchés de travaux et projets immobiliers,
• Préservation des relations contractuelles entre acteurs majeurs (promoteurs, maîtres d’ouvrage, entrepreneurs, architectes),
• Réduction des frais et coûts liés aux contentieux, souvent multipliés par trois en justice,
• Facilitation de la continuité et du bon déroulement des chantiers.
Conseils pratiques de rédaction
• Mentionner clairement le caractère préalable et obligatoire de la conciliation,
• Préciser un délai maximal, jusqu’à 6 mois, avec étapes de diligence définies,
• Organiser la désignation du conciliateur (unique ou comité),
• Prévoir une répartition claire des frais, à la charge de la partie succombante,
• Insérer une clause de sortie automatique en cas d’échec ou d’inactivité du conciliateur.
Exclusions et exceptions
Cette clause ne fait pas obstacle :
• aux procédures d’urgence ou référés (référés mesures utiles, d’heure à heure),
• aux garanties légales et assurances décennales,
• aux situations affectant la sécurité des ouvrages ou des personnes.
Conclusion
Bien rédigée, la clause de conciliation préalable est un formidable levier d’optimisation contractuelle dans le domaine immobilier et de la construction. Elle permet d’assurer une résolution amiable rapide, sécurisant ainsi les projets, les parties prenantes, et les délais d’exécution.
Le Cabinet KT Avocats recommande vivement l’intégration systématique de ces clauses préalables et accompagne ses clients dans leur rédaction, mise en œuvre et suivi afin d’assurer une résolution rapide et efficace des litiges dans le respect des intérêts de toutes les parties.