L’Acte d’Avocat est un contrat renforcé et accessible au quotidien dans la vie des projets immobiliers, un outil juridique qui peut être utilisé dans toutes les situations dans lesquelles le recours à l’acte authentique n’est pas obligatoire. Encore trop méconnu, il permet aux parties de bénéficier de la sécurité juridique que les actes sous seing privé ne garantissent pas.
Le montage immobilier et la gestion d’actifs nécessitent la rédaction de nombres d’actes juridiques indispensables. Il s’agit des documents écrits à valeur juridique par lesquels les porteurs de projets ou intervenants au projet (personnes physiques ou morales) prennent des engagements unilatéraux ou réciproques. La rédaction d’un écrit va permettre de formaliser les engagements pris entre plusieurs parties et d’en conserver la preuve.
Par exemple : un contrat d’études préliminaires, un contrat de co-promotion ou une convention valant promesse unilatérale de vente d’un foncier.
L’acte d’Avocat, un acte sous seing privé contresigné par avocat
Afin de bien comprendre, retour sur les catégories d’actes juridiques: depuis 2011, la loi distingue en effet trois catégories d’actes juridiques
1. L’acte authentique:
Il va être question d’actes solennels ou de mutations portant sur des immeubles. Seuls les notaires ou les huissiers peuvent les rédiger, en leur qualité d’officier publics ministériels, également, les documents signés par un commissaire-priseur à l’occasion d’une vente publique. En matière immobilière, la loi impose de recourir à cette catégorie d’actes notamment pour les actes emportant transfert de propriété et nécessitant une publication ou service de la publicité foncière, actes notamment les actes de ventes d’immeubles. En effet tous actes devant être déposé à la publicité foncière doit revêtir la forme d’un acte authentique. L’acte authentique donne à ces actes juridiques date certaine, force probante et caractère exécutoire.
2. L’acte sous seing privé
L’acte sous seing privé (ASSP) correspond aux actes juridiques sous signature privé. Seule les parties, et elles seules, signent l’acte. Ce type d’acte peut être rédigé, avec le concours ou non d’un professionnel, lequel ne signe pas l’acte. La valeur de cet acte pourra être fragile, notamment en matière de preuve concernant l’information donnée aux parties signataires, leurs obligations et leur capacité à s’engager, obligation renforcée depuis la réforme des contrats opérée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 avec l’introduction de l’obligation précontractuelle d’information visée à l’article 1112-1 du code civil. Cette obligation a une conséquence immédiate sur le consentement des parties mais également sur la bonne exécution des conventions.
3. L’Acte d’Avocat, acte sous seing privé contresigné par avocat
La loi n°2011-331 du 28 mars 2011 « de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées » a crée l’acte d’avocat aussi appelé « acte sous seing privé contresigné par avocat. L’intention du législateur a été de reconnaitre : « les effets de droit au contreseing d’un acte sous seing privé par un avocat. Il est en effet apparu souhaitable, dans un souci de sécurité juridique, d’encourager nos concitoyens à recourir aux conseils d’un avocat pour la rédaction des actes qui les engagent. La signature de l’avocat manifestera l’engagement de la responsabilité de ce professionnel et découragera les contestations ultérieures. Ce contreseing fera pleine foi de l’écriture et de la signature des parties. »
L’Acte d’Avocat, un acte plus souple que l’acte authentique et plus sécurisant que l’acte sous seing privé
La majorité des actes juridiques consentis en matière de montage d’opérations immobilières ou gestion d’actifs sont encore des actes sous seing privé, mais il s’agit souvent de sujets multiples et imbriqués.
Ces actes ne sont pas anodins car ils concrétisent les différentes des étapes clef de la vie quotidienne des projets immobiliers et la gestion d’actifs :
– la prospection foncière, la réservation des fonciers
– les études préliminaires, les études pré-opérationnelles
– le développement commercial de l’opération,
– les partenariats, la constitution des tours de tables,
– le financement bancaire des opérations immobilières, les investissements en fonds propres des partenaires
– la structuration du projet, le montage de l’opération
– la conception et construction du projet
– l’exploitation, l’entretien-maintenance
– les équipements et service a développer sur les écoquartiers ou dans les projets smarts…
Il pourra s’agir pour un promoteur d’un contrat de promotion immobilière ou d’un bail en l’état futur d’achèvement.
Il pourra s’agir pour une foncière d’un bail civil ou commercial qui est souvent assorti d’un engagement de caution, de l’établissement d’un règlement de copropriété.
Il peut également s’agir pour une entreprise utilisatrice de la conclusion d’un bail commercial, de statuts de société, de contrats divers …, c’est à dire de l’ensemble des actes indispensables au bon fonctionnement et donc à la survie de l’entreprise.
Il peut également s’agir pour une entreprise utilisatrice de la conclusion d’un bail commercial, de statuts de société, de contrats divers …, c’est à dire de l’ensemble des actes indispensables au bon fonctionnement et donc à la survie de l’entreprise.
Il peut enfin s’agir d’une convention de mise à disposition pour un exploitant de services.
Rédiger de tels actes sans l’assistance d’un professionnel compétent peut être source de conflits, et décaler sérieusement l’avancement du projet, voire être source de contentieux devant les tribunaux (clauses ambigües, obligations des parties non définies, remise en cause de la validité des signatures et des consentements…).
Le législateur a entendu créer en 2011 une nouvelle catégorie d’acte juridique, moins solennel et plus souple que l’acte authentique mais plus sécurisant que l’acte sous seing privé par :
1. L’attestation du conseil donné:
« En contresignant un acte sous seing privé, l’avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu’il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte ».
En contresignant l’acte juridique, l’avocat certifie ainsi :
- qu’il a examiné l’acte et pleinement informé son client sur les conséquences juridiques de l’engagement qu’il prend.
- que le client a signé l’acte en connaissance de cause, ce qui garantit la réalité et l’intégrité du consentement des parties et limite les possibilités de contestation ultérieure,
- que les parties pourront se prévaloir de la validité de l’acte qui a valeur probante.
2. La force probante renforcée:
« L’acte sous seing privé contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait pleine foi de l’écriture et de la signature de celles-ci tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause. La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable ».
3. La dispense de toute mention manuscrite exigée par la loi:
« L’acte sous seing privé contresigné par avocat est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi »
4. La nécessité, en cas de contestation de l’acte, d’engager une procédure d’inscription de faux (comme cela est le cas pour un acte authentique)
L’Acte d’Avocat est donc un outil juridique qui allie souplesse et sécurité juridique.
Ne pas oublier:
– Le risque qu’il y a à réutiliser des sources documentaires de diverses mains ou des formulaires types:
La tentation est grande de réutiliser des documents antérieurs , ayant parfois subit des ajouts successifs, sans oublier la mise à disposition publique de nombreux sites d’information juridique gratuits sur lesquels il est possible de télécharger des formulaires pré-imprimés de contrats dans tous les domaines du droit. Ces situations favorisent une instabilité et une insécurité juridique car l’environnement juridique est de plus en plus complexe. Ce dernier ne permet plus vraiment aux entreprises de prendre des engagements importants, sans avoir reçu le conseil de professionnels du droit.
– Le cadre juridique est sans cesse en évolution:
En effet le cadre juridique dans lequel les opérations immobilières et urbaines sont réalisées est en perpétuelle évolution. Il en est de même pour la gestion d’actifs.
L’évolution constante du droit et de la réglementation nécessite suivi, agilité et anticipation.
Pour exemple:
–En droit de l’environnement – Loi n°2021-1104 du 22 aout 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique dite « Loi climat et résilience » – Projet de loi d’accélération des énergies renouvelables lancé le 12 août 2022
– En droit de la construction – entrée en vigueur de la RE 2020 au 1er juillet 2022
– En droit des baux commerciaux – entrée en vigueur au 1er septembre 2022 du Décret tertiaire
– En droit des contrats – la réforme des contrats spéciaux – consultation publique en cours jusqu’au 18 novembre 2022.
L’Acte d’Avocat devient l’outil idéal pour sécuriser les étapes clés de la vie des projets immobiliers
La souplesse :
- L’acte d’avocat peut-être rédigé par un avocat unique ou ensemble par les différents avocats des parties
- L’acte d’avocat peut-être rédigé rapidement au fil des évènements structurants du montage de l’opération immobilière ou de la gestion du portefeuille d’actifs, ou de l’actualité du dossier
- L’acte d’Avocat dispense des mentions manuscrites nécessaires à la validité d’un acte
- L’acte d’avocat est conservé et archivé : copie pourra toujours en être transmis aux parties
La sécurité juridique :
- L’acte d’avocat implique la vérification de l’identité et de la qualité des parties : vérification de la capacité des parties
- L’acte d’avocat implique un acte à jour de la législation et règlementation en vigueur
- L’acte d’avocat implique le plein et parfait porté à connaissances des parties du contenu de l’acte et ses conséquences : vérification du consentement
- L’acte d’avocat est daté et signé : non contestable
- L’acte d’avocat confère date certaine via l‘e-acte
- L’acte d’avocat ne peut être rédigé par un avocat en conflit d’intérêt
L’avocat atteste « avoir pleinement éclairé la ou les parties qu’il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte ».
L’équilibre du contrat et le consentement éclairé des parties sera donc assuré, ce qui est réduit considérablement la remise en cause de l’acte et les risques de procès.
Il faut rappeler que l’avocat appartient à une profession réglementée par la loi.
L’avocat doit respecter des obligations déontologiques strictes. Il doit notamment veiller à ne pas se trouver en situation de conflit d’intérêt.
Il est obligatoirement assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et pour la représentation des fonds qui peuvent lui être confiés.
Une valeur probante renforcée:
L’Acte d’Avocat a une force probante très supérieure à celle de l’acte sous seing privé. Il fait pleine foi de son origine, de l’écriture et de la signature des parties. Alors que la partie à laquelle on oppose un contrat/une convention sous signature privée peut toujours contester sa signature, elle ne le pourra plus dès lors que l’acte portera le contreseing d’un avocat, sauf à engager une procédure d’inscription de faux (comme cela est le cas pour un acte authentique).
La confidentialité :
- L’avocat est soumis au secret professionnel
- L’acte d’avocat permet de garder confidentiels des actes qui ne seront pas publiés
L’opérationnalité :
- L’acte d’avocat allie le conseil d’un avocat expert en montage immobilier avec une force contractuelle renforcée
- L’acte d’avocat peut être physique mais également totalement digitalisé et signé en distantiel (voir notre article lien)
La conservation de l’acte
Chacune des parties se voit remettre un exemplaire original du contrat qu’elle a signé. De plus, un exemplaire original de l’Acte d’Avocat est conservé par l’un des avocats contresignataires (Avocat Déposant) et enregistré auprès du service de conservation et d’archivage AvosActes créé par la profession d’avocat ou sur e-barreau en cas d’actes digitalisé.
Cette conservation est une obligation déontologique des avocats. Elle est faite dans l’intérêt des contractants et permettra la restitution d’une copie de l’acte à tout moment.
Cette conservation est effectuée dans le respect de la vie privée, au regard de la règlementation applicable, notamment le Règlement Général de Protection des Données à caractère personnel n°2016-679 du 27/04/2016 (RGPD) et la loi française applicable.
Des applications multiples dans les étapes stratégiques du montage des projets immobiliers
L’acte d’avocat a vocation à se développer dans tous les domaines de l’immobilier qui ne sont pas soumis à un formalisme particulier. Il a donc une portée générale et peut recevoir de très nombreuses applications et notamment aux actes suivants :
- Contrat de développement
- Contrats d’études préliminaires
- Accord de co-promotion
- Protocole d’accord
- Avant-contrat – promesse unilatérale de vente (PUV) ou promesse synallagmatique de vente (PSV) – promesse de b ail en l’état futur d’achèvement (PBEFA)
- Constitution de société : SCI, SCCV, SNC, SAS et pactes d’associés
- Procès-verbaux d’assemblées générales (PV d’AG)
- Contrat de promotion immobilière (CPI)
- Bail en l’état futur d’achèvement (BEFA)
- Actes de Garanties, cautionnement
- Convention de transfert d’autorisation du droit des sols (PA, PC, PD, DP …)
- Convention de cession de parts sociales ou actions
- Baux commerciaux
- Convention de mise à disposition
- Règlement de copropriété
- Statuts ASL
APPLICATIONS EN MATIERE DE GESTION D’ACTIFS :
- Baux commerciaux
- Bail en l’état futur d’achèvement (BEFA)
- Règlement de copropriété (RC)
- Statuts Association syndicale libre (ASL)
- Procès-verbaux d’assemblée générale
- Actes de Garanties, cautionnement
En résumé :
Eu égard à la multiplicité des sujets, à l’expositions aux risques et à l’évolution de la législation et règlementation en vigueur en matière immobilière, la rédaction d’actes juridiques avec des professionnels juridiques est une précaution nécessaire et stratégique.
Le recours à l’acte d’avocat est une solution efficace, souple et sécurisée permettant de valider rapidement des accords entre des parties.
L’acte d’avocat via les e-acte d’avocat donne date certaine et valeur probante aux actes juridiques.
Le Cabinet KT AVOCATS établit régulièrement des actes d’avocats et e-actes via e-barreau, dans le cadre de montage d’opérations immobilières ou de missions d’accompagnement de gestion d’actifs.
Références juridiques :
- Article 3 – Loi n°2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées
- Article 4- Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats
- Articles 1366, 1367, 1374 du code civil
- Règlement européen n°910/2014 (Identification et confiance)
- Article 7.1 et 7.2 du Règlement Intérieur National (RIN) de la profession d’avocat