Passionnés par la construction de la « cité », nous accompagnons depuis plus de 20 ans l’élaboration des montages juridiques et financiers des projets immobiliers. Un projet immobilier est toujours un morceau de ville, quelle que soit sa taille. Par conséquent, œuvrer au montage juridique et financier d’un projet immobilier, c’est construire la ville de demain.
Un montage juridique et financier pertinent va permettre i) la réalisation du projet immobilier envisagé, ii) la maîtrise des coûts, iii) la maîtrise des délais ou la gestion des conséquences des retards éventuels, iv) l’optimisation de la création de valeur associée.
Nous avons souhaité partager notre expérience et notre approche avec des focus sur les points qui nous semblent clés pour la réussite des projets immobiliers.
Le montage d’un projet immobilier est constitué d’une multitude de sujets à travailler de front, à des degrés de précision différents selon l’avancement du développement du projet, avec une équation de base qui sera toujours la même :
- Un foncier
- Un objet à réaliser
- Un/des maitre(s) d’ouvrage
- Un/des utilisateur(s)
- Un/des investisseur(s)
- Un/des financement(s)
- Un agenda
La connaissance de l’/des utilisateur(s) finaux avant d’aller sécuriser le foncier et le financement est déterminante. La connaissance de la raison d’être du projet immobilier, également.
Plutôt que parler de risques, nous sommes attachés à la notion de conditions de faisabilité ou conditions d’optimisation.
C’est ainsi que nous débutons ici la revue des points-clé d’un montage immobilier, tels qu’ils résultent des nombreux montages de projets immobiliers que nous avons eu l’occasion d’accompagner. Nous avons fait le choix de les partager dans une approche précisément pragmatique et opérationnelle.
Cette revue s’articulera autour de 13 focus :
- Les études préliminaires
- La gouvernance
- Le foncier
- Le projet
- Le montage juridique
- Le financement
- Les partenariats
- Les autorisations administratives
- La fiscalité
- Le business plan
- La maîtrise d’ouvrage
- Le programme d’assurances
- L’écosystème du projet
Les études préliminaires # 1 / 13
Il faut entendre ici par études préliminaires l’ensemble des études et analyses à mener en amont pour confirmer les faisabilités technique, économique, juridique, financière propres aux spécificités du projet immobilier envisagé ou du foncier ciblé.
Ainsi, pour exemple :
- un audit du foncier : urbanistique, technique, administratif (autorisations administratives attachées) et juridique (propriété)
- la définition/l’expression des besoins du maitre d’ouvrage ou de l’utilisateur
- les études de programmation et pré-chiffrage de l’enveloppe travaux
- les études techniques amont : relevé géomètre, sol, pollution, amiante
Enjeux
Les enjeux de cette étape sont des enjeux de faisabilité du projet. Il s’agit d’une part de donner forme au projet (passage de l’idée, l’intuition à la concrétisation) et d’autre part de confronter le projet initial avec la réalité des différentes données du projet.
Les réponses apportées par ces études donneront lieu à un GO ou NO GO du maître de l’ouvrage, du promoteur ou de l’utilisateur, si celui-ci est distinct du maître d’ouvrage, ou à un ajustement ou recalage du Projet, selon l’écart constaté entre l’hypothèse initiale et les résultats issus des données collectées.
Formalisation
Ces études ne sont pas sans conséquences et nécessitent d’être formalisées.
La forme de contractualisation dépendra du montage choisi par le maître d’ouvrage ou de l’approche de l’opérateur/constructeur.
Il pourra s’agir notamment de :
- une convention d’AMO technique
- une mission de programmation
- une convention d’étude de faisabilité / études préliminaires
- une convention de développement
- une convention de partenariat
- une convention-cadre
Préconisations de KT AVOCATS
Avant de lancer un appel d’offre ou avant de lancer une consultation, ne pas négliger la phase préliminaire, souvent considérée comme chronophage et parfois coûteuse, en s’entourant d’une équipe de conseils adaptée au projet. Cette phase peut être intégrée au contrat global.
Ainsi, si la faisabilité du projet est confirmée, le coût des études préliminaires aura été un investissement / une création de valeur et sera intégré dans le coût global du projet.
Si la faisabilité n’est pas confirmée, le coût peut sembler « perdu ». Il serait plus juste de retenir que c’est un coût dont le risque est à porter certes, mais qui aurait pu être bien plus élevé si la non-faisabilité s’était avérée plus tard dans l’avancement du projet.
Il convient donc de lancer les études préliminaires avant tout engagement définitif.
Il nous semble important de les cadrer en traitant clairement du coût et du portage financier de celles-ci en cas de non-réalisation du projet (portage du risque). Plus le montage est un montage clé-en-main ou montage dit « global » plus c’est l’opérateur qui va porter le risque. Le coût sera toujours porté par le maitre d’ouvrage in fine si l’opération se fait.
Des études préliminaires bien faites ne sont jamais perdues car elles permettent d’ajuster le projet et ainsi éviter une perte future, des avenants à négocier en cours d’exécution notamment … On parle de démarches itératives et d’optimisation de Projet.