Montage juridique et financier d’un projet immobilier en 13 points clés #3/13
Le « foncier » est la matière première d’un projet immobilier.
Il s’agit du terrain d’assiette sur lequel le projet immobilier va être construit ou plus précisément du terrain d’assiette nécessaire à la réalisation du projet immobilier envisagé. Il peut être non-bâti ou bâti.
Eu égard au « zéro artificialisation » préconisé par la loi ELAN et ainsi à l’évolution des dispositions législatives ou réglementaires en matière de protection de l’environnement, le foncier de plus en plus rare, nécessite d’être « fabriqué».
Et pour exemple de fabrication :
- L’assiette foncière du projet envisagé peut appartenir à un ou plusieurs propriétaires, privé et/ou public.
- Le propriétaire peut souhaiter conserver une partie
- L’assiette foncière du projet envisagé pourra nécessiter un remembrement foncier ou un démembrement du/des terrains ciblés.
- L’assiette foncière du projet envisagé peut être mis à disposition via un bail à construction ou un bail emphytéotique
- La fabrication du foncier peut correspondre à la surélévation d’un immeuble
- La réalisation du projet peut nécessiter une modification du PLU
Enjeux
Les enjeux liés à ce point sont un enjeu de faisabilité du projet. Il s’agit de confronter le projet initial avec la réalité des différentes données foncières du projet (faisabilité dans le temps prévu en restant dans l’enveloppe financière initialement prévue).
La part du foncier peut parfois atteindre un coût astronomique de nature à mettre en péril la rentabilité du projet. En outre, les délais pour réaliser l’acquisition des fonciers peuvent venir rompre l’équilibre envisagé.
La captation du foncier peut-également être une source d’optimisation du coût du projet.
Formalisation
- un protocole d’accord avec le/les propriétaire(s)
- une/des promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique)
- une/des promesses de cession de parts sociales
- une promesse de bail à construction
- une convention de mise à disposition
Préconisations de KT AVOCATS
Il peut être utile que les accords consentis le soient par actes sous seing privé afin que les termes n’en soient pas publiés, et notamment par acte d’avocats afin que la force de l’acte sous-seing privé et son caractère probatoire soient renforcés.
Les accords consentis doivent être fermes, les conditions suspensives clairement énoncées, les possibilités de prorogations prévues, eu égard au temps de développement des projets immobiliers, parfois longs. Ce sont tous ces termes qui vont permettre l’ingénierie juridique et financière du projet.
La structuration du foncier est un acte majeur du montage juridique du projet immobilier.