Montage juridique et financier d’un projet immobilier en 13 points clés #2/13
Habituellement utilisé pour désigner l’organisation d’une société, le terme gouvernance désigne, s’agissant d’un projet immobilier, l’organisation de la décision, de la validation, de l’adhésion, de l’information au sein de la maîtrise d’ouvrage, mais également entre les différents acteurs du projet : intervenants à l’acte de construire ou écosystème facilitateur du Projet, selon la nature des projets immobiliers.
La notion de gouvernance dans un projet immobilier est multifacette et chronologique.
Elle doit être réfléchie en amont. Elle peut être évolutive en fonction de l’avancement du projet sous réserve d’avoir été prévue comme telle.
Il peut y avoir ainsi plusieurs niveaux de gouvernance dans un projet immobilier selon sa taille ou sa complexité et selon les acteurs concernés.
Ainsi, pour exemple :
- Gouvernance au niveau de la maîtrise d’ouvrage
Elle varie selon que la maîtrise d’ouvrage est unique ou organisée en co-maîtrise d’ouvrage ou composite (constitué de nombreux associés).
Nous recommanderons d’opter pour plusieurs niveaux, de manière à avoir l’agilité mais aussi la traçabilité nécessaire des informations et décisions :
- une configuration opérationnelle, type « équipe Projet »
- une configuration fonctionnelle, type conseil d’administration ou comité
- une configuration corporate , type assemblée générale regroupant tout le tour de table investisseur
- Gouvernance avec les intervenants à l’acte de construire
Il s’agit d’organiser la meilleure façon de gérer l’avancement du projet (éviter les réunions chronophages mais tenir les réunions nécessaires pour toujours garder la juste mesure des faisabilités du projet et ajuster …) :
- Maîtrise d’œuvre : architecte, bureau d’études, coordinateur, etc.
- Construction : promoteur ou opérateur immobilier
- AMO technique
- Tous les autres intervenants et conseils selon l’atypicité du projet, les ordres du jour et l’actualité du projet : maitrise d’usage, …
- Gouvernance avec l’écosystème facilitateur
Un projet immobilier étant un morceau de ville, nécessitant par ailleurs des supports, il convient de veiller à emmener tous les acteurs dès le début de « l’histoire » afin de la partager et de la co-construire avec toutes les « sphères » concernées par le projet pour éviter l’effet « silos », rebonds ou autre …
Il s’agit de gérer l’agenda, la mise en commun de tous les moyens et projets, afin de conduire à un cumul de valeurs ajoutées.
- La/les collectivité(s) – Ville, Métropole, Intercommunalité, Région
- Les financeurs
- Les administrations concernées (ARS, ..)
- Gouvernance de l’immeuble par les propriétaires / utilisateurs :
Un projet immobilier s’inscrivant dans le temps et la durabilité, il est utile de penser aux futurs exploitants, utilisateurs, habitants, notamment pour les macro-projets qui doivent générer les premières livraisons en même temps que la poursuite de la réalisation du projet immobilier
- ASL/Copropriété
- Associés (si Société civile)
L’équation de base : trouver un équilibre entre les acteurs pour une organisation pérenne et efficace.
Enjeux
L’enjeu de ce point est à notre sens un enjeu de faisabilité du projet. Une gouvernance non structurée est source de temps perdu, de malentendu, de surcoûts, et in fine d’échec du Projet. Chaque projet a sa/ses propre(s) gouvernance(s) selon les attendus définis au départ par chacun. Les attendus du Projet peuvent évoluer : être ajustés mais de façon partagée et validée. Une bonne gouvernance est une source de performance et d’optimisation du projet, mais avant tout, de faisabilité.
Formalisation
Selon la nature et le niveau de gouvernance, la forme de la gouvernance visée sera contractualisée ou pourra revêtir une forme plus organisationnelle type tenue de comités et compte-rendu.
Il pourra s’agit notamment de :
- un protocole d’accord ou pacte des associés
- une convention de co-maitrise d’ouvrage
- une convention de co-promotion
- une convention de partenariat
- un/des comité(s) de pilotage
- la création d’une association
- un règlement intérieur
Préconisations de KT AVOCATS
L’organisation de la gouvernance ne doit pas être considérée comme un exercice obligatoire rébarbatif/administratif/juridique mais plutôt comme une source de performance du projet. Assez rapidement l’écriture de celle(s)-ci permet de mettre à jour les attendus des différentes parties, intervenants au projet et déminer des risques de conflits ou contentieux futurs.
Nous recommandons qu’elle soit rédigée dès que l’établissement des contours de la faisabilité du projet immobilier sont stabilisés.