Montage juridique et financier d’un projet immobilier en 13 points clés #5/13
Le montage juridique d’un projet immobilier consiste à combiner l’organisation juridique et financière nécessaires pour capter le foncier, réaliser l’objet, le financer, le vendre et/ou l’exploiter/le louer.
Il sera ainsi la traduction et la mise oeuvre des choix portés par un maître d’ouvrage pour réaliser le projet immobilier souhaité. Ce, en combinant ses attendus concernant le projet et son contexte: opportunités et contraintes, dans une organisation juridique optimisée (contrats, accords, partenariat, conventions …).
Le montage sera impacté par la propriété du foncier, le financement du projet et la qualité des utilisateurs.
Le montage juridique portera ainsi de façon globale ou segmentée sur la construction, le foncier, le financement et l’exploitation de l’ouvrage, selon la matrice des risques validée par les parties.
Il est la conséquence des choix de prise de risques effectués par le maître d’ouvrage, en fonction des opportunités et contraintes présentées par le projet immobilier.
Le maître d’ouvrage peut souhaiter « faire lui-même »,ou « déléguer partiellement ou totalement » la maîtrise d’ouvrage à un opérateur.
Le montage juridique aura à charge l’organisation des droits et obligations de chacun avec les responsabilités inhérentes dans la réalisation du projet immobilier, allant du minimum de responsabilités pour le maître d’ouvrage au maximum : d’un montage clé en main vers un montage juridique en lots séparés par exemple.
Dans le montage juridique du projet immobilier, nous retrouverons toujours :
- un maître d’ouvrage donneur d’ordre et payeur
- une maîtrise d’œuvre en charge de la conception
- un constructeur
avec en sus :
- un/des propriétaires du foncier (entrée du projet)
- un/des locataires/exploitants (sortie du projet)
La détention et le mode de détention du foncier impacteront de façon substantielle le montage : VEFA, CPI, baux à construction, bail emphytéotique. La prise en charge du risque construction également : clé en mains, entreprise générale ou séparé …
Enjeux
Un montage juridique adapté permet de garantir la réalisation du projet en respectant les attendus du maître d’ouvrage, dans le cadre que ce dernier est prêt à assumer (délais, budget, concurrence, …), voire d’optimiser la réalisation du projet immobilier.
Formalisation
- Marché de travaux en Lots séparés + AMO
- Contrat entreprise générale
- Conception-réalisation
- Contrat de promotion immobilière
- Contrat de VEFA
- Contrat de contractant général
- Bail à construction avec option
Préconisations de KT AVOCATS
Il est important d’ajuster le choix du montage en fonction des objectifs poursuivis en termes de coûts, risques et financement, selon sa capacité à les absorber. Il en va de même de l’imbrication des conditions suspensives des différents contrats et de la parfaite couverture et ventilation des risques entre les différends intervenants au projet.
Il est essentiel pour le maitre d’ouvrage d’être bien entouré, de garder une vision globale, de ne pas faire les choses à l’envers et d’intégrer l’écosystème du projet.