Montage juridique et financier d’un projet immobilier en 13 points clés #6/13
Le financement d’un projet immobilier correspond à la façon dont le maître d’ouvrage va financer le projet immobilier envisagé dans ses différentes phases, élaborer le plan de financement et ainsi définir la structuration du financement en fonction notamment du montant et de l’objet à financer, de l’effort financier nécessaire et des garanties à fournir : toutes les sûretés réelles (garanties, cautions, PPD, … ).
Le financement dépend aussi de la nature du foncier (public/privé) ou de l’activité financée.
Pour exemple :
– un financement en crédit-bail
– un financement par dette bancaire
– les possibilités d’apports en nature,
– les possibilités de subventions ou des aides,
– une dation en paiement
Il pourra également être envisagé un refinancement du projet.
Enjeux
Il s’agit du deuxième « nerf de la guerre » après le foncier, pour réaliser un projet immobilier.
Au-delà du fait de pouvoir faire financer le projet immobilier envisagé dans des conditions raisonnables, il s’agit également d’optimiser le cout et la rentabilité du projet immobilier.
Points de vigilance :
- L’anticipation
- Les garanties
- La robustesse du modèle économique envisagé plus que le montant (= le degré de risque du projet)
- Le réalisme / avoir rapidement la bonne photo du tour de table et du business model (qui est là et pourquoi).
Les prérequis. - Les conditions suspensives à mettre en place.
Formalisation
- L’agenda multi-strate (autorisations, projet, foncier…).
- Des promesses matérialisées (lettres d’intention, avant-contrats, …)
- Une matrice des risques
- Conditions suspensives de financement
- Crédit -bail immobilier
- Une offre de prêt claire et en amont
- Convention de financement
- Convention d’apports en compte courant d’associés …
Préconisations de KT AVOCATS
Le financement du projet immobilier pourra être optimisé si les différentes études préliminaires ont été parfaitement réalisées, car de nature à rassurer les partenaires financiers sur la couverture des risques financiers.
Il conviendra que le maître d’ouvrage soit conseillé en amont afin de pouvoir optimiser le montage financier (y compris en termes de garanties).
La matrice des risques devra être claire avant de signer la documentation relative au financement.