Montage juridique et financier d’un projet immobilier en 13 points clés #4/13
Le projet immobilier c’est tout d’abord la définition d’un besoin et la réponse à ce besoin, à travers une enveloppe et une capacité bâtimentaire et fonctionnelle (objet des autorisations administratives qui seront demandées*) et le chiffrage de celle-ci, mais également la définition d’une fonctionnalité, des usages attendus, une ambition de développement durable, et enfin le positionnement du projet immobilier : une opération immobilière d’aménagement et de développement, une opération de marchand de bien, un projet d’entreprise / investissement utilisateur, ou encore un investissement de type foncière, ou une opération de défiscalisation.
A titre d’exemples :
- un projet multi-produits habitat, tertiaire, résidence service, commerce ou monoproduits /mono-utilisation …
- une opération de logements
- une opération de réhabilitation de site utilisateur
- un ilot démonstrateur en termes d’usages
- un projet / outil de travail – campus ou pole spécialisé
Enjeux
La définition précise du projet immobilier en amont de tous les engagements a pour enjeu majeur d’éviter tout dérapage dans la réalisation du projet immobilier : tant en termes de coûts qu’en termes de délais.
Par ailleurs, elle permet une instruction fluide des autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet immobilier.
Enfin, elle permet de dimensionner et structurer le montage juridique et financier du projet immobilier de façon adaptée.
La définition du Projet en amont donnera lieu à un 1er GO ou NO GO pour entamer les études techniques plus précises du projet type APS/APD/PRO.
Formalisation
Dans le contrat conclu pour la réalisation du projet (le marché de travaux, le contrat d’entreprise générale, le contrat de promotion immobilière, le contrat de contractant général, la promesse de VEFA/ puis VEFA), il y a peu d’élément descriptif du projet. La définition du projet réside souvent dans les annexes :
- le cahier d’expression des besoins,
- la notice descriptive,
- le CCAP et CCTP
- le carnet de plans
- le dossier permis
- la maquette BIM
Préconisations de KT AVOCATS
La formalisation et le degré de précision des pièces dépendra du schéma de montage juridique choisi et du portage de risque validé entre les parties.
Il conviendra de vérifier avant de s’engager et signer la documentation que chacun a bien les mêmes référentiels en termes de définition de destination, d’usage, de surfaces (SDO, SU, SDP) et de calcul de prix (parking, locaux techniques, terrasses, balcons, etc…).
Egalement, de veiller à ce que les sujets connexes auront été appréhendés : co-activité des travaux avec un maintien partiel d’activité, transfert de personnel, voisinage, politique groupe de l’utilisateur, toutes les spécificités qui font que chaque projet est spécifique.
Ainsi il conviendra de ne pas avoir négligé la phase d’études préliminaires et son degré de précision – niveau APS*, APD*, PRO* et d’être vigilant sur l’ordre de prévalence des pièces ayant valeur contractuelle.
Il est recommandé d’être bien accompagné, au niveau technique et juridique.